김대리작업실

안녕하세요. 김대리 작업실입니다.

하워드막스의 투자에 대한 생각을 읽으면서 제가 그동안 얼마나 겁없이 많은돈을 주식시장에서 투기해왔었는지 정말 많이 돌아보게 되더라구요. 투자에 대한 생각이라는 책은 정말 2번은 읽어야겠다는 생각이 많이 듭니다. 현재 80% 정도 읽었는데 한번 더 읽어보려구요. 이 책을 읽으며 저또한 이런 거장들처럼 투자에 대한 원칙을 세워야 겠다는 생각이 많이 들었습니다. 우선 간단히 제가 앞으로 체크할 리스트를 설명드릴게요. 

① 2차적 사고

1차적 사고 : "좋은 회사기도 하고 사람들 반응도 좋고 요즘 상승세 탔으니까 주식을 사자"

2차적 사고 : "좋은 회사이긴 하지만 너무 과대평가되어있어. 고평가 시점이네. 지금 매도해야겠다"

사실 저는 1차적 사고를 따라 투자(라 쓰고 투기라 한다...)를 해왔습니다. 카페나 주식정보 사이트에서 정보를 얻고 전망이 괜찮고 가격도 올라가고 있으니 샀다가 몇달간 붙잡혀있던게 한두번이 아니에요. 객관적인 사고를 통해서 2차적 사고를 할 수 있느냐는 정말 중요합니다. 2차적 사고를 위해 투자할 기업에 대한 조사를 최대한 치밀하게 해야겠죠? 창의적인 사고와 2차적인 사고를 혼동하면 위험할 것 같습니다.

② 리스크를 인식하고 감당할 준비가 되어있는가

사실 하워드 막스가 서적에서 가장 많이 언급한 단어가 바로 리스크입니다. 우리가 흔히 인지하고 있는 리스크와는 조금 개념이 달라요. 자세히 말하면 내용이 너무 많지만 일단 간단히 말하면 투자자는 자신이 선택한 대상에 얼마큼의 리스크가 존재하는지, 그 리스크를 감수할 수 있을지에 대한 판단을 해야한다고 합니다. 내가 투자하고자 하는 회사에 리스크에는 어떤 것이 있고 나는 그 리스크를 감수하겠다는 생각이 든다면 리스크로 인해 악재가 와도 매도하지 않고 장기적인 관점에서 오히려 추매를 할 수 있겠죠?

책에서 가장 인상깊었던 부분은 리스크와 수익의 상관관계였어요. 사실 많은 분들이 어렴풋이 왼쪽에 있는 선형적인 그래프를 상상하실 수도 있지만 하워드막스는 수익의 확률분포로써 접근해야한다고 했죠. 리스크가 클수록 단순히 수익이 확 늘어나는 것이 아니라 리스크가 클수록 수익의 확률분포가 더 넓기 때문에 투자 결과는 더욱 불확실하다는 사실을 인식해야합니다. 이렇게 투자 결과가 불확실함에도 불구하고 우리가 리스크를 감수해야하는 이유는 충분히 저가에 매입한다면 매우 성공적인 투자가 될 수 있기 때문이죠. 여기서 워렌 버핏의 말을 떠올릴 필요가 있어요. 버핏은 투자자들을 야구에서 타자에 비유하는데 우리같은 투자자들이 타자에 비해 정말 유리한 조건은 우리는 삼진아웃을 당할 일이 없다는 것입니다. 수많은 공들이 날아오는 자산시장에서 급하게 불안정하게 날아오는 공에 손을 댈 필요가 없는 것이죠. 많은 공들을 흘려보내도 충분한 수익이 나올 것이라 생각되는 회사에 투자해서 홈런이나 안타를 치면 성공인 것입니다. 그러니 급하게 마음먹을 필요없이 차분히 기업을 분석해서 리스크를 인식한 후 투자에 들어가도 늦지 않습니다.

③ 주기(시계추)를 본다

시계추는 한쪽 끝을 향해 계속 움직일 수도 없고, 그 끝에 영원히 머물러 있을 수도 없다. 한마디로 주가란 영원히 오르지도 떨어지지도 않는다. 현재 주가가 시계추의 어디쯤 위치해 있는지 볼필요는 있겠죠? 투자 시장에서의 시계추의 움직임이라는 것을 하워드 막스의 메모에서는 다음과 같이 표현합니다.

- 호황과 침체 사이

- 긍정적 사건에 반색하는 것과 부정적 사건에 집착하는 것 사이

- 그러므로 고평가와 저평가 사이

그리고 하워드는 투자자 심리라는 것은 어느 한쪽으로 치우치치 않은 중도보다는 양극단에서 보내는 시간이 훨씬 많다고 합니다. 때문에 우리 투자자들은 부정적 영향과 맞서 욕망이 탐욕 그리고 낙관주의로 변질되는 고평가 구간에서 조심해야 하고 위기 상황에서 공포가 과해지면 투자자들은 매도를 피하고 매수를 해야합니다. 야수의 심장이라고들 표현하지만 그저 용기있는 사람들의 심장만 야수의 심장이 아니라 시장심리를 읽을 수 있는 사람들이 야수의 심장이라고 불리는게 아닐까요?

④ 역투자 관점에서 매력적인가

역투자의 출발은 다수의 판단으로는 성공의 열쇠를 쥘 수 없다는 것에서 시작합니다. 추세나 시장의 견해에 맞서 싸우면서 추세를 따르는 포트폴리오를 멀리해야 다수의 시장참여자들보다 더 우수한 수익률을 만들 수 있죠.

더 우수한 수익률을 위해 우리의 목표는 가격이 가치보다 싼 자산을 찾는 것입니다. 모든 사람이 어떤 자산에 투자할 가치가 없다고 생각할 때마다, 그 자산이 사랑받지 못하고 소외되어 가격이 저평가된 것은 아닐까를 의심한다면 저가일 때 매수해서 많은 시세차익을 볼 수 있을 겁니다. 하지만 말이 역투자지 정말 쉽지 않습니다. 대부분의 시기에 역투자할 기회를 줄만큼 시장이 과열된 상태가 아니기 때문입니다. 그 말은 아직은 과열되지 않은 분야의 종목에서 투자할 회사를 찾는 것이 역투자 관점에서는 유리한 위치를 선점할 수 있다는 말입니다. 단순히 다수와 다른 사고를 하는 것으로는 충분치 않고 근거와 분석을 기반으로 수익 가능성을 파악해야 합니다. 근거와 분석을 통해 다수의 의견이 틀렸다는 것을 확신을 갖고 투자해야 손실이 누적되어도 추가매수가 가능해지니까요.

⑤ 저가일 때 매수해야 한다

바로 위에서 말한 부분과 동일하죠. 사실 너무 당연한 말이 저가매수지만 유튜브나 기사를 보고 충동매수를 하시는 분들은 대대수가 저가매수 해야한다는 사실을 생각조차 안하실 것 같아요. 저또한 그랬었지만요.

저가를 구분하는 기준은 해당 주가가 시계추처럼 움직이는 주기도 보고 52주 신고가도 봐야겠지만 사실 언제가 저가인지는 객관적인 지표로 판단하기 쉽지 않죠. 해당 분야에서 시장이 용인하는 PER 기준으로 얼마나 저가인지보면 될거라 생각합니다. 저가에 대한 기준은 개인적으로 많은 공부가 필요한 부분이라 생각되네요.

본 서적 "투자에 대한 생각"은 20개의 챕터로 나뉘어있지만 제가 가장 인상깊게 읽으며 향후 투자할 때 체크리스트로도 활용할 부분으로는 이렇게 최대한 단순화해서 5개로 줄여보았습니다. 사실 한번 읽어서는 확실히 이해가지 않는 부분도 있어서 한번더 읽고 하워드막스의 다른 책이나 레이달리오의 원칙이라는 서적도 읽어보려합니다. 뭔가 다른 인사이트를 주는 부분이 있다면 다른 포스팅으로 찾아 뵙겠습니다.

앞으로 투자하기 전에 위의 5가지에 부합하는지 포스팅하고 매수할 계획이니까 관심있게 지켜봐주세요 :)

감사합니다.

안녕하세요.

오늘은 부동산스터디 카페에서 매번 베스트글에 올라갈 정도로 인기도 많고 남다른 통찰력으로 시장 예측이 뛰어나신 우석님이 집필하신 부의 인문학을 읽고 인상깊었던 부분을 정리해보려합니다. 

우선 책의 구성부터 살펴볼게요.

[제 1장] 노예의 삶을 선택한 사람들

개인적으로 이 책을 읽으면서 가장 신선 부분이 1장에 몰려있어서 제일 재미있었던 부분이에요. 정치에 관심이 없던 제가 조금이나마 정치-경제의 커플링을 생각하게끔 만든 부분도 있었고 최근 화두가 되고있는 인플레이션에 대한 글도 굉장히 흥미로웠어요. 자산 시장의 변화는 이유없이 찾아오지 않는 다는 것과 치열하게 고민해서 투자의 방향을 정해야겠다는 생각을 다시금 하게 되었습니다.

[제 2장] 부동산 가격이 움직이는 메커니즘

사실 최근에 매일같이 부동산 책을 읽고 부동산스터디 카페 글을 읽다보니 우석님의 글을 많이 접해서인지 저에게는 익숙한 내용들이 많았어요. 하지만 서울에 집을 사야하는 이유를 어렴풋이 좋다고만 생각했었다면 서울 입지좋은 곳에 집을 마련하는 것이 굉장한 헷지수단이 되겠구나라고 확신하게 해준 내용들이 도움이 많이 되었습니다. 인문학과는 거리가 멀었었는데 책에 소개되어있는 비교우위론, 노동가치설, 차액지대론을 읽으니 부동산 시장을 바라볼 때 쏟아지는 수많은 정보에서 내가 취해야할 정보가 무엇인지 간접적으로 알려주는 것 같았습니다. 이외에도 GTX, 정부 부동산 대책에 대한 해석이나 다른 나라 예시를 많이 들어주어서 이해하는데 어렵지 않았어요.

[제 3장] 반드시 이기는 주식투자법

그동안 유튜브나 뉴스를 통해서 주식투자 정보를 얻어왔고 약간더 노력하면 회사보고서 정도만 읽고 투자를 해왔는데 이런 방법으로는 절대 평균수익률을 넘어설수 없고 오히려 시장참여자 모두가 아는 정보만을 갖고 투자를 하는 것이기에 매우 비효율적인 투자라는 것을 알게되었어요. 특히 케인스, 버핏의 투자 포인트가 신선했고 분산투자에 대한 오해도 풀 수 있어 제 포트폴리오를 구성함에 있어 많은 도움이 되었습니다.

[제 4장] 투자의 길을 만드는 부의 법칙

우리가 부동산이나 주식 투자를 하며 생각할 수 있는 많은 잘못된 생각들을 바로잡고 카페에 고민글로 올라오는 글들에 대한 답변을 읽는 느낌이었어요. 개인적으로 좋았던 부분은 모두가 강남에 살고싶어하는 이유나 투자를 망치는 편향, 인간 본성에 대한 이해 그리고 미중전쟁이 한국 시장에 미치는 영향들에 대한 내용이었습니다 .특히 투자를 망치는 편향을 읽으며 최근에 매수했던 몇가지 종목이 떠오르더라구요. 단순 여기가 이런 사업을 하고 미래에 분명히 커질 섹터니까 매수해두면 미래에 분명히 오를거야라는 1차원적 사고만 갖고 매수를 했던 것이 너무 후회가 되더라구요. 책에서 설명한 편향을 딱 제가 하고있더라구요 :(

부의 인문학이라는 책 제목을 보고 끌리지 않아하실 수도 있어요! 사실 저도 선물받은 책이어서 처음에는 그렇게 생각을 했는데 막상 읽고보니 인문학의 비중이 크진 않습니다. 오히려 메인이 되는 내용은 부동산, 주식 등 자산 시장의 흐름에 대한 설명을 위해 인문학을 곁들이는 느낌이어서 부담스럽지 않게 읽을 수 있었어요.

그럼 책에 대한 소개는 이만하고 저에게 가장 많은 도움이 된 부분을 몇가지 정리하고 줄이겠습니다.

1. 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 오르는 이유

사실 이 부분은 부동산스터디카페에서 워낙 유명한 글이어서 알고있었지만 다시금 읽으니 잘 정리되는 느낌이었어요.

우선 진보정당은 서민과 노동자를 위합니다. 그런데 역사적으로 진보정당이 집권할 때 부동산 가격이 올라왔었죠. 그 이유는 진보는 큰 정부를 지향하기 때문입니다. 간단히 말하면 큰 정부란 정부의 재정지출 확대를 통해 복지정책을 적극적으로 펴나가는 것인데 이렇게 재정지출과 복지확대정책을 펴면 처음에는 경기부양이 되는 것 같지만 이후에는 늘어난 정부지출로 인해 통화공급이 늘어나고 이는 반드시 인플레이션이라는 대가로 돌아오기 때문이죠. 인플레이션이 오면 자산가격이 상승하게 되며 이는 한국 뿐만 아니라 세계적으로도 진보가 집권한 나라에 나타나는 공통된 현상입니다.

→ 정부지출을 늘리면 인플레이션으로 자산이 폭등할텐데 그럼에도 정치인들이 이런 경제 정책을 선택하는 이유는 당장의 인기로 먹고 살아야하기 때문입니다. 이러한 정책들이 반복적으로 시행된다면 1979년 영국처럼 불경기에 물가만 올라가는 스테그플레이션 현상이 나타나게 될 것입니다.

2. 재개발/재건축 규제의 향방

아직 시드머니가 많지 않은 20대후반에서 30대 초반 사이 청년들은 수도권 내집마련을 위해서는 소위 말하는 영끌족이 될 수밖에 없습니다. 그렇게 영끌을해서 매매가 가능한 아파트라고 해도 입주한지 30년이 다되었거나 그 이상이 지난 재건축 아파트 정도인데 실제로 임장을 가보면 내가 여기서 10년, 15년을 살아야한다는 생각과 그렇게 살아도 재건축이 안될 수도 있다는 불안감 때문에 쉽게 매수할 수 없는 것이 현실이죠. 서울 부동산 가격 안정을 위해서는 서울 주택공급을 늘려야하고 그를 위해서는 재개발, 재건축 규제 폐지가 필수적인데 정부는 서울이 아닌 경기도에 3기 신도시를 만들어 20만채를 공급한다고 하고 이후 공급도 전부 경기도에만 쏠려있어요. 서울 주택공급을 늘려야 하는 상황에서 경기도에 공급한다는 것은 문제를 근본적으로 해결하고 싶은 것이 아니라 자신들이 다음 선거에서 표를 최대한 많이 받을 수 있는 방향으로 움직이고 있기 때문인 것입니다. 만약에 지금 당장 재개발, 재건축 규제를 완화해주면 재개발, 재건축 매물 가격이 급등하게 되고 질투하는 대중들은 정부를 비난하고 등을 돌리게 되니까요. 하지만 결국에는 단독주택의 경우 내용연수 50년, 아파트의 배관 파이프 40년 때문에 정권이 어디가 되었든 재개발, 재건축은 할 수 밖에 없다는 것입니다.

3. 케인스가 알려주는 투자포인트

1) 소수의 투자자 편에 서라

: 일반 대중의 의견과 거꾸로 가야 합니다. 주식 투자에서의 성공은 소수만이 얻을 수 있고 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않는 주식에 투자해야 싸게 살 수 있기 때문입니다.

2) 집중투자해라

: 자기가 잘 알거나 경영 방식을 믿을 수 있는 기업에 큰돈을 집어넣는 것이 올바른 투자 방법입니다. 평범한 종목으로 분산투자해서는 누구도 제대로 된 수익을 얻을 수 없고 분산을 많이할수록 시장수익률과 비슷해지게 됩니다.

3) 장기투자해라

: 케인스는 인간은 멀리 있는 이득일수록 더 높은 비율로 할인한다는 사실을 알았습니다. 이런 인간 본성 때문에 단기 투자보다 장기 투자가 유리한 것이죠.

4) 주식 가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다

: 케인스는 주식의 적정 가치는 자로 재듯이 정확히 잴 수 없다고 했습니다. 최근 유튜브에서 특정 종목의 목표가를 설정해주는데 자신의 가치판단 없이 그 숫자만을 맹목적으로 기다리는 것은 위험하겠죠. 오히려 워런 버핏이나 케인스는 대충 어림짐작으로 맞히는게 낫다고까지 했습니다.

5) 싸게 사라

: 저PER 주식과 저PBR 주식을 사야 합니다. 싸게 산 주식은 언제나 적정가격에 수렴해가기 때문입니다.

* PER(주가수익률) : 주가를 주당순이익(EPS)으로 나눈 비율 

* PBR(주가순자산배율) : 주가를 주당장부가격으로 나눈 비율 

이렇게해서 브라운스톤(우석)님의 부의 인문학 리뷰를 마치겠습니다. 단순히 부동산 관련 지식을 얻고자 책을 펼쳤는데 생각보다 많은 내용을 얻어간 것 같아 기분이 좋네요ㅎㅎ 읽고보면 이거 당연한 소리 아니야?라고 하실 수도 있지만 읽고나서는 반드시 얻은 내용을 눈에 보이는 곳에 한동안 써놓고 체득하기!! 잊지마시고 여러분도 꼭 한번 읽어보세요~ 

저는 케인스가 알려주는 투자포인트를 책상에 붙여두고 종목 매수 전에 체크하고 있습니다 :)

다음에도 알찬 재테크 서적으로 찾아뵙겠습니다.

 얼마전 사촌형에게 최근 가파르게 오르고 있는 부동산 시장가격을 보며 고민을 토로했었어요. 술 엄청마시고 다음날 일어나니 3권의 책을 선물해줬는데 그 중 하나가 돈의 속성이라는 책입니다. 티스토리 블로그를 통해서 광고수익을 버는게 쉽지 않다고 체감하고 있는 요즘 김대리작업실을 통해 수익성 글 포스팅이 아닌 내가 공부하거나 꼭 기억하고 싶은 부분들을 정리할 예정이니까 관심분야가 같으신 분들은 쭉 지켜봐주세요. 

1. 돈은 스스로 감정을 가진 인격체이다.

사실 처음에 이 책을 읽으면서 이 문장을 읽으면서 들었던 생각은 아 이거 또 고리타분한 소리하는 책이겠다 싶었어요. 사실 그도 그럴것이 돈을 주제로 하는 책에서 전달하고자 하는 내용이 제 머리를 시원하게 때릴 정도로 신선했던 적은 없었어요. 하지만 그런 고리타분한 주제로 책을 시작하는 것도 나름 신기했었어요. 결국 돈을 소중히대하면 잘 나가지 않는다는 말인데 내가 정말 생고생해서 번돈 10만원과 어쩌다 운좋게 편한 꿀아르바이트 잠깐해서 번 돈 10만원은 지출에 대한 진입장벽 자체가 다르다는 말이죠. 단순히 부자 마인드 중 하나겠지하고 슥 지나갈 것이 아니라 월급은 일정한데 살기 퍽퍽해지는 요즘 가끔 모든것을 놓아버리고 내가 사고싶은 것을 사고싶은 욕망에 사로잡힐 때 스스로에게 할 말로는 정말 좋은 말인 것 같았어요. 여러분도 주식이다 부동산이다 하면서 머릿 속에 돈을 불릴 방법을 엄청나게 고민하고 계실텐데 그럴 때 이말을 되새김질하면 릴렉스하는데 좋을 것 같아요.

2. 부자가 될 수 있는 가장 확실한 방법은 복리의 힘이다.

이 또한 유명한 투자자들의 책이나 최근에 화두가 되고있는 직장인 N잡러들의 유튜브나 포스팅을 보고 알고있는 부분이긴 했어요. 알지만 꾸준히 복리의 힘을 믿으며 인내심을 갖고 매달, 매년, 10년, 20년을 투자하는 것은 다른 문제이기 때문에 이 책을 읽고나서는 모니터에 포스트잇으로 붙여두었어요. 복리의 힘을 믿고 조급해말자!

하지만 복리의 힘이라고 해서 꾸준히 적금해야지가 아니라 복리의 힘을 극대화시키기 위해서 현금흐름을 좋게해야한다는 의미에요. 현금흐름이라는건 결국 내가 매달 일정하게 벌어들일 수 있는 돈을 늘려야하는 것인데 우리 월급으로는 한계가 있고 우리가 노력하는 만큼 따라오는 돈도 아니잖아요? 때문에 월급과 같은 근로소득이 아니라 주식, 부동산, 블로그, 유튜브, 스마트스토어, 기타 사업과 같이 돈이 들어오는 파이프라인을 늘려야해요. 부자가 되고 싶다면 N잡은 더이상 선택이 아닌 필수인 시대로 접어들고 있다고 생각합니다.

3. 좋은 돈이 찾아오게 하는 7가지 방법

1) 품위 없는 모든 버릇을 버려라

2) 도움을 구하는데 망설이지 마라

3) 희생할 각오를 해라

4) 기록하고 정리해라

5) 장기 목표를 가져라

6) 모두에게 사랑받을 생각을 버려라

7) 시간이 많다고 생각하지 마라

이 중에서 가장 제가 공감했던 부분은 2), 4), 5)에요. 특히나 요즘 꼭 주변에 부동산이나 주식 투자에서 성공해서 돈을 많이 번 사람들이 주위에 한명씩은 꼭 있잖아요? 그럴 때 멀리서 부러워만 할게아니라 개인적으로 연락을 해보는거에요. 저도 얼마전에 부동산 투자에서 성공한 선배 조언이 너무 듣고 싶고 내가 생각한 매물이 괜찮은지 궁금해서 실례를 무릅쓰고 오랜만에 연락을 드렸는데 너무 감사하게도 자세하게 알려주시더라구요. 다 듣고나서는 너무 듣길 잘했다는 생각이 들었어요. 여러분도 지금 생각난 그 분에게 당장 연락해서 커피 한잔 하자고 해보세요! 

기록하고 정리하는 것도 주식 투자를 하기 전에 관심있는 회사 정보와 기대수익 등을 기록해놓으면 멘탈 관리에도 좋고 주변 사람들의 의견에 휘둘리지 않을 수가 있어요. 부동산도 내가 관심있는 매물들의 가격과 다른 특징들을 정리해놓고 가격 추이를 지켜본다면 기회가 왔을 때 올바른 선택을 할 수 있게 해 줄거에요.

장기목표도 수립만해서는 사실 부족하다고 생각해요. 장기목표를 세웠다면 눈에 보이는 곳에 써서 붙여놓는 것이 너무너무 중요하다고 생각합니다 :)

4. 주식으로 수익을 내는 사람들의 3가지 특징

1) 자신을 경영자로 생각한다.

여러분은 주식 투자를 하실 때 왜 해당주식을 매수하시나요? 예를 들어 알아볼게요. 회사동기가 최근에 삼성전자 주식으로 돈을 500만원 정도 벌었다고해요. 당시에 들을 때는 별 생각이 없었는데 퇴근하면서 주식 어플을 켜서 차트를 보니 엄청올랐고 기사를 봐도 전망이 아주 좋다고 해요. 심지어 증권가에서 예상하는 목표금액까지도 아직 여유가 있는거 같아요. 그래서 고민하다가 다음날 출근하고 9시가 되자마자 역시나 가격이 올라가요. 그래서 삽니다..... 정말 많은 분들이 이런 식으로 매수를 하셨다가 후회하신 적이 정말 많으실 거에요. 저또한 그랬거든요. 이 과정에서 내가 이 주식을 매수한 이유는 딱 하나에요. 이걸로 친구가 돈을 많이 벌었다고 하니까 나도 벌 수 있을 것이다. 나는 이 회사 사업에 대한 이해도도 전혀 없는 상태고 왜 좋은 전망을 갖고 있다고 하는지 예상되는 악재는 무엇이 있고 그래서 나의 기대수익은 얼마인지 전혀 생각을 안해요. 이런 사고를 거치지 않는다면 주변 사람들이 "야 이제 그 주식 위험하다던데 요즘 떨어지고 있잖아~ 괜찮겠어?"라고 하거나 약간 부정적인 뉘앙스의 기사가 나오면 마음이 엄청나게 흔들리기 시작하고 가격 변동이 시작되면 매도를 하게되죠. 그리고 시간이 조금 지나면 다시 가격은 돌아오고 나는 후회를 다시 하는거에요. 이런 실수를 하지 않기 위해서는 내가 이 회사의 경영자일 정도로 이 회사를 디테일하게 알고 있어야 한다는 말입니다. 

2) 보유하고 있는 돈이 품질이 좋은 돈이어야 한다.

돈의 품질이라는 건 여기서 비유적인 표현인데요. 제 생각엔 품질이라는 말보다는 유통기한이 더 좋을거같아요. 유통기한이 최대한 긴! 품질이 좋은 돈이어야 한다는 말인데 예를 들어볼게요. 내가 엔비디아 투자하고 있는 1000만원이라는 돈이 있는데 내가 부동산을 매수할 예정이어서 이 1000만원은 3개월 정도 후에 뺄 수 밖에 없는 돈이에요. 그렇다면 이돈은 유통기한이 기껏해야 3달밖에 안되는 품질이 안좋은 돈이라는 소리죠. 이익이 생길 때까지 느긋하게 기다리기에 긴 시간은 아니니까요. 위에서 말했던 복리의 힘을 생각해도 내가 갖고있는 돈의 품질을 어떻게하면 늘릴 수 있을지, 그리고 그 품질에 맞춘 투자를 해야 내가 받는 스트레스도 줄일 수 있겠죠.

3) 싸게 살 때까지 기다린다.

크게 성공할 회사가 아직 크지 않았을 때부터 오래 기다리는 인내와 전망이 좋은 회사주식이 폭락장에서 한꺼번에 가격이 내려갔을 때 공포 속에서 사모으는 용기를 가져야해요. 용기라고 하면 굉장히 추상적이고 용기만 있으면 되나 싶지만 여기서 말하는 용기는 리스크가 무서워 아무도 매입하지 않는 순간에 매입할 수 있는 용기를 말해요. 사실 리스크가 크다고 알려진 것 자체가 리스크를 줄여놓은 상태이기 때문이기 때문이죠. 그래서 저도 아무리 신고가를 갱신하고 있는 우량주라 하더라도 반드시 고점대비해서 최소한 15% 하락했을 때 매수합니다. 싸게 사서 마진을 확보해야하니까요.

이렇게 해서 돈의 속성이라는 책을 읽고 제가 가장 많이 공감했던 부분들을 정리해봤는데요.

끝으로 이 글을 읽으신 분들이 이대로 지나쳐버리면 우리의 내일은 오늘과 변함이 없을거에요. 그러니까 2가지만 지금 실천해봐요.

1) 관심있는 주식, 부동산에 대해 정보를 수집하고 수집한 정보를 꼭 한곳에 기록하세요. 

2) 장기 목표를 구체적으로(목표달성까지 시간이나 방법 포함) 세우고 눈에 보이는 곳에(모니터, 문, 책상) 붙여놓으세요.

다음에도 독서하고 정리해오겠습니다.

감사합니다 :)

 오늘은 재개발 관련 서적들을 읽으며 애매하게 알고 있었지만 새롭게 알게된 용어들과 향후 재개발 시장이 더욱 관심을 받게될 이유에 관해 말씀드리려 합니다.

 우리 나라의 산업이 급속도로 발전된 1980년대 이후로 40여년의 시간이 흘렀습니다. 3기 신도시 계획만 봐도 알 수 있듯이 사실 서울과 수도권에는 집을 지을 땅이 거의 남아있지 않죠. 하지만 50여년의 시간이 흘렀다고 해서 사람들이 서울을 떠나는 것은 아닙니다. 인프라(교통, 교육, 사회기반시설)의 혜택을 받기 위해 더욱 몰려들고 있습니다. 그렇다면 대규모 신도시 계획말고 새롭게 주거공간을 공급하기 위해서 가능한 방법은 40~50년된 낡은 집을 허물고 아파트를 짓는 것입니다. 바로 재개발, 재건축의 필연적인 이유인 것이죠. 때문에 지자체 별로 도시및주거환경 정비기본계획이라는 것을 수립하여 재개발을 유도하는 것입니다. 해당 구역에서 재개발이 진행되어 신축아파트가 지어진다면 부동산 투자에 성공하는 것이 되는 것이죠. 

 재개발의 중요성은 이정도로 줄이고 본격적으로 재개발 시장에 대한 스터디를 하기 전에 알아두셔야할 몇가지 용어만 정리해보려합니다.

1. 비례율 

: 재개발, 재건축의 사업성을 나타내는 지표이며 100보다 클수록 사업성이 높고 낮을수록 사업성이 낮은 것으로 이해하면 된다. 

* 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

2. 종전자산과 종후자산

: 종전자산이란 사업 전 기존 주택의 가치를 말하며 통상 감정평가액과 비슷한 의미이다. 반면 종후자산이란 사업 후의 자산 즉 새로 지어질 아파트의 가치를 나타내며 조합원분양으로 얻은 수입과 일반분양으로 얻은 수입의 합이다.

3. 관리처분계획

: 기존 건축물의 철거를 앞두고 어떤 식으로 새로운 아파트를 지을 것인지, 몇세대를 얼마에 분양할 것이지 등 구체적인 계획이 수립되는 단계이다. 관리처분계획은 해당 지자체에 인가받아야하며 가장 구체적인 사업성이 나오므로 투자자들 입장에서 가장 많이 관심을 보이는 단계이다.

4. 조합원분양가와 분담금

: 조합원분양가는 새로 지어질 아파트를 조합원들에게 분양하는 가격으로 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하다. 조합원들이 내놓은 자산의 가치(기존 주택의 권리가액)는 조합원 분양가에서 빼주는데 따라서 조합원분양가에서 권리가액을 빼고 남은 금액이 조합원들의 분담금이 된다. 

5. 세대당 평균대지지분

: 정비구역면적에서 정비기반시설 기부채납 면적을 제외한 택지면적(대지면적)을 신축세대수로 나눈 것이다. 공식 용어는 아닌듯하나 비례율만으로는 재개발, 재건축 사업성을 판단하는 것이 적절치 않아 관련서적에서 사업성 판단 지표로 활용한다.  동일 용적률일 때 세대당평균대지지분이 클수록 상대적으로 큰 평형으로 구성되었다는 의미이다. 

6. 기부채납 

: 기부채납이란 개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가나 지자체에 이전하는 행위를 의미합니다. 그렇다면 재개발 관점에서 기부채납 비율을 이해하기 위해서는 재건축과 비교해보면 이해하기 쉽습니다. 재건축이 도로나 공원 등 정비기반시설이 양호하지만 건축물이 노후화된 곳에서 진행되는 반면 재개발은 건물 노후화와 더불어 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행되는데 이것이 바로 재건축보다 재개발의 기부채납비율이 높은 이유입니다.

7. 현금청산

: 21년 24대책에서 공공재개발의 경우 해당일 이후로 부동산을 매입한 경우 강제로 현금청산의 대상이 된다는 내용이 있었죠. 하지만 특정 재개발 추진지역에서 해당일 이후로 매입한 사람이 많아 현금청산자가 많다고 가정해봅시다. 현금청산자가 많아지는 것이 사업성 측면에서 좋을리가 없습니다. 현금청산을 해주기 위해서 조합이 돈을 빌려와야 하기 때문이죠. 따라서 향후 재개발을 추진하더라도 공공재개발을 목표로 추진하는 곳은 많지 않을거라 생각합니다.

이 정도면 기본적인 용어 정리는 된 것 같습니다 :) 다음 포스팅에서는 사업진행과정에 대해 정리해볼게요~

재개발 재건축 및 부동산 전반적인 지식이 필요하신 분은 구독 부탁드려요~

부동산 투자 전 체크해야 하는건 두가지다!

부동산을 투자하고자 하는 사람이 증가하고 있는가? (투자 수요)

다주택자들이 집을 내놓고 있는가? (매도 물량)

다주택자들이 집을 내놓을 수 있는 상황이 조성이되고 그 매물을 뒷받침해줄 수요가 있다면 부동산 타이밍이라 볼 수 있는 것이다. 그래야 크게봤을 때 고평가인 구간에서(물린다고 표현을 한다) 사지 않게 되기 때문이다. 

그런데 이런 매도, 매수 물량 체크를 하고 타이밍이 적합하다고 판단이 되어도 우리 발목을 잡는 것이 있다. 바로 대출...

집값이 9억~15이면 20% 한도 내 대출만 허용이 되고 집값이 9억 미만이면 40%한도 내 대출이 허용된다.

무주택자 입장에서는 사실 나와 같은 평범한 2030세대 사회초년생들이 사회생활 2년~4년해서 모아봤자 적으면 5천 많으면 1억일텐데 이정도로는 실거주용 아파트를 장만하기는 정말 힘들다.... 

그렇다면 투자를 목적으로 하는 다주택자 입장에서는 어떨까? 대출이 제한이 걸려있으니 투자 수익률이 떨어지고 두번째 집을 살 때는 8%, 세번째 집을 살 때는 12% 취득세를 내야한다. 10억짜리 집을 사면 거의 천만원을 세금으로 내야한다는 말이다. 양도세나 종부세와는 다르다. 취득세라는 건 양도세나 종부세와는 다르게 내가 사자마자 내야하기 때문에 투자에 있어 불확실성이 크기 때문이다. 따라서 이런 규제들로 인해 투기수요는 줄 수 밖에 없는 상황이다.

 이렇게 다주택자들의 투기 수요는 각종 규제세트로 잠재웠고 추가적으로 2021년 6월부터 정부가 보유세를 두배정도로 올린다고하니 임대사업자나 다주택자들이 이 시점을 기준으로 매도 물량이 나오지 않을까싶다. 물론 보유세가 부담이되는 매물에 한정되겠지만 고가의 아파트에 해당하는 지역의 매물 가격 추이를 지켜볼 필요가 있을 것이다. 현 시점에서 3개월 정도 남았지만 여전히 상승세를 타고 있고 이런 상승세에는 잘 팔지 않으려하니 5월부터는 매물을 열심히 봐두어야겠다.(물론 사지도 못하지만....ㅠㅠ)

다주택자들이 갖고 있는 아파트는 위와 같은 아파트 단지의 30% 가량을 차지한다고 한다. (출처 : 김미경TV)

이런 대주택자들의 물량 절반이라도 시장에 나온다면?? 단기 조정이라도 오지않을까 싶다. 물론 2021년에 상승한 금액만큼 다 떨어질거라 생각은 하지 않는다. 

아파트 매매물량에서 법인들이 차지하는 비중 또한 증가하고 있다고하니 이 분야에서 선수에 해당하는 단체가 매도를 점점 늘리고 있다는건 뭔가 매매가 상승에 대한 기대감이 그만큼 없어졋다는 신호로도 볼 수 있지 않을까?싶다.

(참고로 나는 폭락론자가 아니다!!) 부동산 시장에서 선수들이라 불리는만큼 그들이 매도하는 비율이 점점 증가한다는 말은 거꾸로 집값 하락을 할 것이라고 그들이 예상한다고 볼 수도 있는 것 같다. 우리가 모르는 정보를 그들이 아는 것이 아닐까? (음모론일 수도 있지만 그들이 집을 파는 비율이 늘어난다는 것은 팩트다)

 지금까지 매수하고 있지않던 무주택자들이 매수를 많이하고 있고 다주택자에 해당하는 법인이 매도를 많이한다면.... 이건 뭔가 신호를 주는 거다라고 해석할 수도 있는 것 같다. 정리해서 미유적으로 말하면 선수들은 집을 팔고 아마추어들이 시장에 뛰어들어서 사려고 하는 상황이라 할 수 있다. 그렇다면 매물량에 대한 확인은 어떻게 할까?

rtdown.molit.go.kr/

직접 사이트에 들어가서 엑셀 데이터로 확인할 수 있었다. 내가 원하는 아파트가 실제로 어느 평형에서 어떤 값으로 거래되었는지 정확하게 데이터로 알수 있어 너무 좋았다. 아마 내가 직접 데이터로 확인한건 처음인 것 같아 뭔가 더 뿌듯했다. 이런 정량적인 데이터로 파악하는게 힘들고 직접 듣는게 더 신뢰가간다면 지역 부동산에가서 매물량에 대해 "요즘 매물 많이 나오나요?"라고 물어보는게 더 효과적일 수 있으니 개인이 판단해서 데이터를 믿는 것이 좋을 것 같다.

 하지만 이러한 견해와 반대로 집값이 떨어질 때를 대비해서 핵심지역의 매물을 구매하는 것으로 리스크를 최소화하는 것이 최고라고 말하는 사람들도 있다. 역세원, 중소형 평수, 세대수 등을 고려하여 매수한다면 설령 단기 조정이 온다고해도 큰 손해는 피할 수 있기 때문이다. 따라서 내가 가진 돈이 적다고해도 역과 거리가 아주 멀고 입지도 별로인 아파트를 사기 보다는 조정이 와도 실수요가 뒷받침되어 집값이 잘 떨어질것같지않은(매매가 대비 전세가 비율이 높은!) 아파트를 구매하는 것이 좋다고도한다. 

지금까지 부동산 매수의 타이밍에 관한 서적, 유튜브 견해를 나름 종합해서 정리했는데 개인적(2030 무주택자)으로는 후자에 더 믿음이 간다. 내가 어느 매물을 매수하던, 결국 실수요가 뒷받침되는 핵심 부동산은 조정이와도 수요가 있기에 버틸수 있는 힘이 있고 전세가도 떨어지지 않아 전세 레버리지 투자법 또한 적용 가능하기 때문이다. 무주택자는 우선 1주택을하자!가 지상목표이긴 하지만 부동산의 핵심을 파악해서, 최대한 손해보지 않는 매물을 가려낼 수 있는 안목을 가려낼 수 있다면 이 힘든 시기를 버텨낼 수 있지 않을까 싶다. 이를 위해 나는 오늘도 각종 서적과 영상을 보고 기록한다.

 최근 유튜브, 부동산 고수들의 책들을 통해 이런저런 기초지식과 알고싶은 것들에 대해 알아가고 있는 중이다. 2021년 2월 대책이 발표되고 더욱 가파르게 상승하는 집값을 보며 초조해는 내 마음을 따라 퇴근 후에는 미친듯이 부동산 관련 유튜브와 서적들을 읽고 있지만 역시 무주택자인 이상 불안한 마음을 다잡기는 쉽지 않은 것 같다.

 마침 이제 내 나이가 30이 되고 결혼이라는 것에 대해서 진지하게 고민하다보니 가정을 이루었을 때 내 가족이 좋은 환경에서 살 수 있는 집 아파트를 사고싶다는 욕망이 갑자기 커져서 올해부터 이것저것 공부하고 있는 부린이 입장에서 20대 후반 그리고 결혼을 앞둔 무주택자들이 알았으면 하는 내용들을 정리해보려고 한다. 

 그 중에서도 내 나이 또래들의 무주택자들(사실 내가 했던 고민)이 하는 가장 큰 고민은 다음 두가지인 것 같다.

내가 했던 고민을 내 또래 분들도 비슷하게 하실거란 가정하에 내가 공부했던 내용들을 간단하게? 기록해두려한다.

"그래서 지금 사도 된다는 거야? 24대책 보면 당장은 아니더라도 2026년 쯤부턴 공급량 있을 것 같은데 조정오지 않을까? 그때까지 돈 모아서 사면 될 거 같아!! "

▶ 이번 정부의 대책은 확실하게 어느 지역을 어떻게 개발해서 몇만호를 확보하겠다!가 아니라 민간이 아니라 공공에 의해 개발을 해서 늘린다는 말인데.... 뭐 조건 완화한다는 말도 있고 하지만 그 조건이라는 것도 그 지역내 구성원들이 찬성 안하면 그만인 것이다. 수익률 다가져갈 공공보다는 짱짱한 브랜드 이름을 가진 민간을 더 좋아할게 당연하다. 심지어 공공으로 하게 되면 2월4일 이후 매매한 사람은 현금청산.... 답이없다ㅋㅋㅋㅋ 24대책은 대책이라기 보다 지연책, 시간끌기라는 표현이 적합하다는 말이 괜히 나온게 아닌 것이다. 계획대로 된다고해도!! 부지확보, 개발 그리고 실질적으로 공급량으로써 수치화되기까지는 보수적으로 봐도 10년인데... 그사이에 오르고 나중에가서 조정이 온다한들 미래 가격에서 조정온 가격이 지금가격보다 낮을까 과연?? 여전히 선진국 대비 우리나라 부동산 시장은 저평가 되어있다는 점을 감안한다면 돈 모아서 사기까지의 시간을 너무 넉넉하게 잡게되면 영영 임대주택이나 전세로 유목민 생활을 해야할 수도 있다.... 

"금리 이제 충분히 낮은데 나중에 금리 오르면 영끌해서 샀을 때 대출이자 감당 어떻게 하려고? 영끌은 위험해!!"

▶ 사실 나도 이런 고민을 많이 했는데 이는 영끌의 기준을 세우지 않아서 인것같다. 그저 막연히 영끌이라는걸 억대 대출이라고만 생각할것이 아니라 소득대비 대출이자로 빠져나가는 비율로 봐야한다. 부동산 전문가마다 이야기가 다르지만 무주택자라면 1주택이 절실한 만큼 좀더 비율을 가져가도 된다고 생각한다. 보수적으로 잡으시는 분들은 소득에서 25% 정도 잡지만 40%까지도 괜찮다고 하는 사람들도 많다. 그래서 나는 35%로 잡고 내가 매매가능한 선에서 아파트 매물들을 비교하고 있다. 영끌하기 싫다는 분들은 우선 내 소득에서 대출이자를 어느정도 가져갈 것인지 정하자! 그럼 영끌이라는 단어가 주는 불안감이 해소되면서 좀 더 현실적으로 감당가능한 부채, 자산으로 인식될 것이다.

 이런 고민들을 하며 알게된 것은 내가 부동산 매수를 할 타이밍이다. 현재 내가 갖고있는 현금자산은 5천만원에 보금자리대출을 받아 대출이자 감당 가능한 수준을 따져보면 현실적으로 구매 가능한 매매가는 결국 4억 중반대이다. 요즘 가격으로 보면 그래도 용인, 수지구청 쪽에서 6억정도 되는 아파트를 사야 내가 만족하며 살 것 같은데 돈이 없다.... 그래서 차를 산것이 너무 후회된다ㅠㅜ 아직 차를 사지않았거나 살 예정인 내 또래들은 사지않고 빨리 1억~1억 5천을 모아서 1주택자가 되었으면 한다.

 사실 부동산 관련 서적이나 유튜브를 보면 이런 주제로 하는 영상이 정말정말 많다. 그럴때마다 보고 넘길 것이 아니라 잠깐 메모장을 켜서 메모만 해둔다면 조금씩 나만의 부동산 투자방법, 매매를 할 때 나만의 기준이라는 것이 생기지 않을까? 참고로 나는 부동사 투자의 정석의 저자 김원철(김사부) 님과 월급쟁이부자들TV를 참고한다. 네이버 카페 부동산스터디 글들도 틈나는 대로 읽고 부동산 투자의 바이블이라고 소개되는 책들을 일주일에 1.5권 정도 읽는 중이다. 

나와 비슷한 또래 친구 중 무주택자인 친구들을 위해 앞으로도 내가 알게된 좋은 지식, 매물, 분양 등 부동산 관련해서 유익한 정보는 틈나는 대로 업로드하려한다.