김대리작업실

 오늘은 재개발 관련 서적들을 읽으며 애매하게 알고 있었지만 새롭게 알게된 용어들과 향후 재개발 시장이 더욱 관심을 받게될 이유에 관해 말씀드리려 합니다.

 우리 나라의 산업이 급속도로 발전된 1980년대 이후로 40여년의 시간이 흘렀습니다. 3기 신도시 계획만 봐도 알 수 있듯이 사실 서울과 수도권에는 집을 지을 땅이 거의 남아있지 않죠. 하지만 50여년의 시간이 흘렀다고 해서 사람들이 서울을 떠나는 것은 아닙니다. 인프라(교통, 교육, 사회기반시설)의 혜택을 받기 위해 더욱 몰려들고 있습니다. 그렇다면 대규모 신도시 계획말고 새롭게 주거공간을 공급하기 위해서 가능한 방법은 40~50년된 낡은 집을 허물고 아파트를 짓는 것입니다. 바로 재개발, 재건축의 필연적인 이유인 것이죠. 때문에 지자체 별로 도시및주거환경 정비기본계획이라는 것을 수립하여 재개발을 유도하는 것입니다. 해당 구역에서 재개발이 진행되어 신축아파트가 지어진다면 부동산 투자에 성공하는 것이 되는 것이죠. 

 재개발의 중요성은 이정도로 줄이고 본격적으로 재개발 시장에 대한 스터디를 하기 전에 알아두셔야할 몇가지 용어만 정리해보려합니다.

1. 비례율 

: 재개발, 재건축의 사업성을 나타내는 지표이며 100보다 클수록 사업성이 높고 낮을수록 사업성이 낮은 것으로 이해하면 된다. 

* 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

2. 종전자산과 종후자산

: 종전자산이란 사업 전 기존 주택의 가치를 말하며 통상 감정평가액과 비슷한 의미이다. 반면 종후자산이란 사업 후의 자산 즉 새로 지어질 아파트의 가치를 나타내며 조합원분양으로 얻은 수입과 일반분양으로 얻은 수입의 합이다.

3. 관리처분계획

: 기존 건축물의 철거를 앞두고 어떤 식으로 새로운 아파트를 지을 것인지, 몇세대를 얼마에 분양할 것이지 등 구체적인 계획이 수립되는 단계이다. 관리처분계획은 해당 지자체에 인가받아야하며 가장 구체적인 사업성이 나오므로 투자자들 입장에서 가장 많이 관심을 보이는 단계이다.

4. 조합원분양가와 분담금

: 조합원분양가는 새로 지어질 아파트를 조합원들에게 분양하는 가격으로 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하다. 조합원들이 내놓은 자산의 가치(기존 주택의 권리가액)는 조합원 분양가에서 빼주는데 따라서 조합원분양가에서 권리가액을 빼고 남은 금액이 조합원들의 분담금이 된다. 

5. 세대당 평균대지지분

: 정비구역면적에서 정비기반시설 기부채납 면적을 제외한 택지면적(대지면적)을 신축세대수로 나눈 것이다. 공식 용어는 아닌듯하나 비례율만으로는 재개발, 재건축 사업성을 판단하는 것이 적절치 않아 관련서적에서 사업성 판단 지표로 활용한다.  동일 용적률일 때 세대당평균대지지분이 클수록 상대적으로 큰 평형으로 구성되었다는 의미이다. 

6. 기부채납 

: 기부채납이란 개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가나 지자체에 이전하는 행위를 의미합니다. 그렇다면 재개발 관점에서 기부채납 비율을 이해하기 위해서는 재건축과 비교해보면 이해하기 쉽습니다. 재건축이 도로나 공원 등 정비기반시설이 양호하지만 건축물이 노후화된 곳에서 진행되는 반면 재개발은 건물 노후화와 더불어 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행되는데 이것이 바로 재건축보다 재개발의 기부채납비율이 높은 이유입니다.

7. 현금청산

: 21년 24대책에서 공공재개발의 경우 해당일 이후로 부동산을 매입한 경우 강제로 현금청산의 대상이 된다는 내용이 있었죠. 하지만 특정 재개발 추진지역에서 해당일 이후로 매입한 사람이 많아 현금청산자가 많다고 가정해봅시다. 현금청산자가 많아지는 것이 사업성 측면에서 좋을리가 없습니다. 현금청산을 해주기 위해서 조합이 돈을 빌려와야 하기 때문이죠. 따라서 향후 재개발을 추진하더라도 공공재개발을 목표로 추진하는 곳은 많지 않을거라 생각합니다.

이 정도면 기본적인 용어 정리는 된 것 같습니다 :) 다음 포스팅에서는 사업진행과정에 대해 정리해볼게요~

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 최근 유튜브, 부동산 고수들의 책들을 통해 이런저런 기초지식과 알고싶은 것들에 대해 알아가고 있는 중이다. 2021년 2월 대책이 발표되고 더욱 가파르게 상승하는 집값을 보며 초조해는 내 마음을 따라 퇴근 후에는 미친듯이 부동산 관련 유튜브와 서적들을 읽고 있지만 역시 무주택자인 이상 불안한 마음을 다잡기는 쉽지 않은 것 같다.

 마침 이제 내 나이가 30이 되고 결혼이라는 것에 대해서 진지하게 고민하다보니 가정을 이루었을 때 내 가족이 좋은 환경에서 살 수 있는 집 아파트를 사고싶다는 욕망이 갑자기 커져서 올해부터 이것저것 공부하고 있는 부린이 입장에서 20대 후반 그리고 결혼을 앞둔 무주택자들이 알았으면 하는 내용들을 정리해보려고 한다. 

 그 중에서도 내 나이 또래들의 무주택자들(사실 내가 했던 고민)이 하는 가장 큰 고민은 다음 두가지인 것 같다.

내가 했던 고민을 내 또래 분들도 비슷하게 하실거란 가정하에 내가 공부했던 내용들을 간단하게? 기록해두려한다.

"그래서 지금 사도 된다는 거야? 24대책 보면 당장은 아니더라도 2026년 쯤부턴 공급량 있을 것 같은데 조정오지 않을까? 그때까지 돈 모아서 사면 될 거 같아!! "

▶ 이번 정부의 대책은 확실하게 어느 지역을 어떻게 개발해서 몇만호를 확보하겠다!가 아니라 민간이 아니라 공공에 의해 개발을 해서 늘린다는 말인데.... 뭐 조건 완화한다는 말도 있고 하지만 그 조건이라는 것도 그 지역내 구성원들이 찬성 안하면 그만인 것이다. 수익률 다가져갈 공공보다는 짱짱한 브랜드 이름을 가진 민간을 더 좋아할게 당연하다. 심지어 공공으로 하게 되면 2월4일 이후 매매한 사람은 현금청산.... 답이없다ㅋㅋㅋㅋ 24대책은 대책이라기 보다 지연책, 시간끌기라는 표현이 적합하다는 말이 괜히 나온게 아닌 것이다. 계획대로 된다고해도!! 부지확보, 개발 그리고 실질적으로 공급량으로써 수치화되기까지는 보수적으로 봐도 10년인데... 그사이에 오르고 나중에가서 조정이 온다한들 미래 가격에서 조정온 가격이 지금가격보다 낮을까 과연?? 여전히 선진국 대비 우리나라 부동산 시장은 저평가 되어있다는 점을 감안한다면 돈 모아서 사기까지의 시간을 너무 넉넉하게 잡게되면 영영 임대주택이나 전세로 유목민 생활을 해야할 수도 있다.... 

"금리 이제 충분히 낮은데 나중에 금리 오르면 영끌해서 샀을 때 대출이자 감당 어떻게 하려고? 영끌은 위험해!!"

▶ 사실 나도 이런 고민을 많이 했는데 이는 영끌의 기준을 세우지 않아서 인것같다. 그저 막연히 영끌이라는걸 억대 대출이라고만 생각할것이 아니라 소득대비 대출이자로 빠져나가는 비율로 봐야한다. 부동산 전문가마다 이야기가 다르지만 무주택자라면 1주택이 절실한 만큼 좀더 비율을 가져가도 된다고 생각한다. 보수적으로 잡으시는 분들은 소득에서 25% 정도 잡지만 40%까지도 괜찮다고 하는 사람들도 많다. 그래서 나는 35%로 잡고 내가 매매가능한 선에서 아파트 매물들을 비교하고 있다. 영끌하기 싫다는 분들은 우선 내 소득에서 대출이자를 어느정도 가져갈 것인지 정하자! 그럼 영끌이라는 단어가 주는 불안감이 해소되면서 좀 더 현실적으로 감당가능한 부채, 자산으로 인식될 것이다.

 이런 고민들을 하며 알게된 것은 내가 부동산 매수를 할 타이밍이다. 현재 내가 갖고있는 현금자산은 5천만원에 보금자리대출을 받아 대출이자 감당 가능한 수준을 따져보면 현실적으로 구매 가능한 매매가는 결국 4억 중반대이다. 요즘 가격으로 보면 그래도 용인, 수지구청 쪽에서 6억정도 되는 아파트를 사야 내가 만족하며 살 것 같은데 돈이 없다.... 그래서 차를 산것이 너무 후회된다ㅠㅜ 아직 차를 사지않았거나 살 예정인 내 또래들은 사지않고 빨리 1억~1억 5천을 모아서 1주택자가 되었으면 한다.

 사실 부동산 관련 서적이나 유튜브를 보면 이런 주제로 하는 영상이 정말정말 많다. 그럴때마다 보고 넘길 것이 아니라 잠깐 메모장을 켜서 메모만 해둔다면 조금씩 나만의 부동산 투자방법, 매매를 할 때 나만의 기준이라는 것이 생기지 않을까? 참고로 나는 부동사 투자의 정석의 저자 김원철(김사부) 님과 월급쟁이부자들TV를 참고한다. 네이버 카페 부동산스터디 글들도 틈나는 대로 읽고 부동산 투자의 바이블이라고 소개되는 책들을 일주일에 1.5권 정도 읽는 중이다. 

나와 비슷한 또래 친구 중 무주택자인 친구들을 위해 앞으로도 내가 알게된 좋은 지식, 매물, 분양 등 부동산 관련해서 유익한 정보는 틈나는 대로 업로드하려한다.