김대리작업실

 오늘은 재개발 관련 서적들을 읽으며 애매하게 알고 있었지만 새롭게 알게된 용어들과 향후 재개발 시장이 더욱 관심을 받게될 이유에 관해 말씀드리려 합니다.

 우리 나라의 산업이 급속도로 발전된 1980년대 이후로 40여년의 시간이 흘렀습니다. 3기 신도시 계획만 봐도 알 수 있듯이 사실 서울과 수도권에는 집을 지을 땅이 거의 남아있지 않죠. 하지만 50여년의 시간이 흘렀다고 해서 사람들이 서울을 떠나는 것은 아닙니다. 인프라(교통, 교육, 사회기반시설)의 혜택을 받기 위해 더욱 몰려들고 있습니다. 그렇다면 대규모 신도시 계획말고 새롭게 주거공간을 공급하기 위해서 가능한 방법은 40~50년된 낡은 집을 허물고 아파트를 짓는 것입니다. 바로 재개발, 재건축의 필연적인 이유인 것이죠. 때문에 지자체 별로 도시및주거환경 정비기본계획이라는 것을 수립하여 재개발을 유도하는 것입니다. 해당 구역에서 재개발이 진행되어 신축아파트가 지어진다면 부동산 투자에 성공하는 것이 되는 것이죠. 

 재개발의 중요성은 이정도로 줄이고 본격적으로 재개발 시장에 대한 스터디를 하기 전에 알아두셔야할 몇가지 용어만 정리해보려합니다.

1. 비례율 

: 재개발, 재건축의 사업성을 나타내는 지표이며 100보다 클수록 사업성이 높고 낮을수록 사업성이 낮은 것으로 이해하면 된다. 

* 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

2. 종전자산과 종후자산

: 종전자산이란 사업 전 기존 주택의 가치를 말하며 통상 감정평가액과 비슷한 의미이다. 반면 종후자산이란 사업 후의 자산 즉 새로 지어질 아파트의 가치를 나타내며 조합원분양으로 얻은 수입과 일반분양으로 얻은 수입의 합이다.

3. 관리처분계획

: 기존 건축물의 철거를 앞두고 어떤 식으로 새로운 아파트를 지을 것인지, 몇세대를 얼마에 분양할 것이지 등 구체적인 계획이 수립되는 단계이다. 관리처분계획은 해당 지자체에 인가받아야하며 가장 구체적인 사업성이 나오므로 투자자들 입장에서 가장 많이 관심을 보이는 단계이다.

4. 조합원분양가와 분담금

: 조합원분양가는 새로 지어질 아파트를 조합원들에게 분양하는 가격으로 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하다. 조합원들이 내놓은 자산의 가치(기존 주택의 권리가액)는 조합원 분양가에서 빼주는데 따라서 조합원분양가에서 권리가액을 빼고 남은 금액이 조합원들의 분담금이 된다. 

5. 세대당 평균대지지분

: 정비구역면적에서 정비기반시설 기부채납 면적을 제외한 택지면적(대지면적)을 신축세대수로 나눈 것이다. 공식 용어는 아닌듯하나 비례율만으로는 재개발, 재건축 사업성을 판단하는 것이 적절치 않아 관련서적에서 사업성 판단 지표로 활용한다.  동일 용적률일 때 세대당평균대지지분이 클수록 상대적으로 큰 평형으로 구성되었다는 의미이다. 

6. 기부채납 

: 기부채납이란 개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가나 지자체에 이전하는 행위를 의미합니다. 그렇다면 재개발 관점에서 기부채납 비율을 이해하기 위해서는 재건축과 비교해보면 이해하기 쉽습니다. 재건축이 도로나 공원 등 정비기반시설이 양호하지만 건축물이 노후화된 곳에서 진행되는 반면 재개발은 건물 노후화와 더불어 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행되는데 이것이 바로 재건축보다 재개발의 기부채납비율이 높은 이유입니다.

7. 현금청산

: 21년 24대책에서 공공재개발의 경우 해당일 이후로 부동산을 매입한 경우 강제로 현금청산의 대상이 된다는 내용이 있었죠. 하지만 특정 재개발 추진지역에서 해당일 이후로 매입한 사람이 많아 현금청산자가 많다고 가정해봅시다. 현금청산자가 많아지는 것이 사업성 측면에서 좋을리가 없습니다. 현금청산을 해주기 위해서 조합이 돈을 빌려와야 하기 때문이죠. 따라서 향후 재개발을 추진하더라도 공공재개발을 목표로 추진하는 곳은 많지 않을거라 생각합니다.

이 정도면 기본적인 용어 정리는 된 것 같습니다 :) 다음 포스팅에서는 사업진행과정에 대해 정리해볼게요~

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