김대리작업실

부동산 투자 전 체크해야 하는건 두가지다!

부동산을 투자하고자 하는 사람이 증가하고 있는가? (투자 수요)

다주택자들이 집을 내놓고 있는가? (매도 물량)

다주택자들이 집을 내놓을 수 있는 상황이 조성이되고 그 매물을 뒷받침해줄 수요가 있다면 부동산 타이밍이라 볼 수 있는 것이다. 그래야 크게봤을 때 고평가인 구간에서(물린다고 표현을 한다) 사지 않게 되기 때문이다. 

그런데 이런 매도, 매수 물량 체크를 하고 타이밍이 적합하다고 판단이 되어도 우리 발목을 잡는 것이 있다. 바로 대출...

집값이 9억~15이면 20% 한도 내 대출만 허용이 되고 집값이 9억 미만이면 40%한도 내 대출이 허용된다.

무주택자 입장에서는 사실 나와 같은 평범한 2030세대 사회초년생들이 사회생활 2년~4년해서 모아봤자 적으면 5천 많으면 1억일텐데 이정도로는 실거주용 아파트를 장만하기는 정말 힘들다.... 

그렇다면 투자를 목적으로 하는 다주택자 입장에서는 어떨까? 대출이 제한이 걸려있으니 투자 수익률이 떨어지고 두번째 집을 살 때는 8%, 세번째 집을 살 때는 12% 취득세를 내야한다. 10억짜리 집을 사면 거의 천만원을 세금으로 내야한다는 말이다. 양도세나 종부세와는 다르다. 취득세라는 건 양도세나 종부세와는 다르게 내가 사자마자 내야하기 때문에 투자에 있어 불확실성이 크기 때문이다. 따라서 이런 규제들로 인해 투기수요는 줄 수 밖에 없는 상황이다.

 이렇게 다주택자들의 투기 수요는 각종 규제세트로 잠재웠고 추가적으로 2021년 6월부터 정부가 보유세를 두배정도로 올린다고하니 임대사업자나 다주택자들이 이 시점을 기준으로 매도 물량이 나오지 않을까싶다. 물론 보유세가 부담이되는 매물에 한정되겠지만 고가의 아파트에 해당하는 지역의 매물 가격 추이를 지켜볼 필요가 있을 것이다. 현 시점에서 3개월 정도 남았지만 여전히 상승세를 타고 있고 이런 상승세에는 잘 팔지 않으려하니 5월부터는 매물을 열심히 봐두어야겠다.(물론 사지도 못하지만....ㅠㅠ)

다주택자들이 갖고 있는 아파트는 위와 같은 아파트 단지의 30% 가량을 차지한다고 한다. (출처 : 김미경TV)

이런 대주택자들의 물량 절반이라도 시장에 나온다면?? 단기 조정이라도 오지않을까 싶다. 물론 2021년에 상승한 금액만큼 다 떨어질거라 생각은 하지 않는다. 

아파트 매매물량에서 법인들이 차지하는 비중 또한 증가하고 있다고하니 이 분야에서 선수에 해당하는 단체가 매도를 점점 늘리고 있다는건 뭔가 매매가 상승에 대한 기대감이 그만큼 없어졋다는 신호로도 볼 수 있지 않을까?싶다.

(참고로 나는 폭락론자가 아니다!!) 부동산 시장에서 선수들이라 불리는만큼 그들이 매도하는 비율이 점점 증가한다는 말은 거꾸로 집값 하락을 할 것이라고 그들이 예상한다고 볼 수도 있는 것 같다. 우리가 모르는 정보를 그들이 아는 것이 아닐까? (음모론일 수도 있지만 그들이 집을 파는 비율이 늘어난다는 것은 팩트다)

 지금까지 매수하고 있지않던 무주택자들이 매수를 많이하고 있고 다주택자에 해당하는 법인이 매도를 많이한다면.... 이건 뭔가 신호를 주는 거다라고 해석할 수도 있는 것 같다. 정리해서 미유적으로 말하면 선수들은 집을 팔고 아마추어들이 시장에 뛰어들어서 사려고 하는 상황이라 할 수 있다. 그렇다면 매물량에 대한 확인은 어떻게 할까?

rtdown.molit.go.kr/

직접 사이트에 들어가서 엑셀 데이터로 확인할 수 있었다. 내가 원하는 아파트가 실제로 어느 평형에서 어떤 값으로 거래되었는지 정확하게 데이터로 알수 있어 너무 좋았다. 아마 내가 직접 데이터로 확인한건 처음인 것 같아 뭔가 더 뿌듯했다. 이런 정량적인 데이터로 파악하는게 힘들고 직접 듣는게 더 신뢰가간다면 지역 부동산에가서 매물량에 대해 "요즘 매물 많이 나오나요?"라고 물어보는게 더 효과적일 수 있으니 개인이 판단해서 데이터를 믿는 것이 좋을 것 같다.

 하지만 이러한 견해와 반대로 집값이 떨어질 때를 대비해서 핵심지역의 매물을 구매하는 것으로 리스크를 최소화하는 것이 최고라고 말하는 사람들도 있다. 역세원, 중소형 평수, 세대수 등을 고려하여 매수한다면 설령 단기 조정이 온다고해도 큰 손해는 피할 수 있기 때문이다. 따라서 내가 가진 돈이 적다고해도 역과 거리가 아주 멀고 입지도 별로인 아파트를 사기 보다는 조정이 와도 실수요가 뒷받침되어 집값이 잘 떨어질것같지않은(매매가 대비 전세가 비율이 높은!) 아파트를 구매하는 것이 좋다고도한다. 

지금까지 부동산 매수의 타이밍에 관한 서적, 유튜브 견해를 나름 종합해서 정리했는데 개인적(2030 무주택자)으로는 후자에 더 믿음이 간다. 내가 어느 매물을 매수하던, 결국 실수요가 뒷받침되는 핵심 부동산은 조정이와도 수요가 있기에 버틸수 있는 힘이 있고 전세가도 떨어지지 않아 전세 레버리지 투자법 또한 적용 가능하기 때문이다. 무주택자는 우선 1주택을하자!가 지상목표이긴 하지만 부동산의 핵심을 파악해서, 최대한 손해보지 않는 매물을 가려낼 수 있는 안목을 가려낼 수 있다면 이 힘든 시기를 버텨낼 수 있지 않을까 싶다. 이를 위해 나는 오늘도 각종 서적과 영상을 보고 기록한다.